租写字楼比租住宅复杂得多，一个疏忽可能让你多付几十万。签约前，请务必核查这8个核心要点——很多都是中介和业主不会主动告诉你的。

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一、产权与出租资格（避免二房东跑路）

1. 核实房产证原件：确认出租人就是合法产权人。如果产权是公司，注意看该公司是否存续；如果是个人，要核对身份证。

2. 警惕转租：如果是二房东（或中介代理），必须要求看产权人同意转租的书面文件，否则原业主有权随时收回房屋，你的装修、免租期全白费。

3. 抵押情况：如果写字楼已被抵押（去不动产中心或网上查档），抵押权实现时你有被清退的风险。务必在合同里约定：如因抵押导致无法正常使用，业主全额赔偿损失。

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二、面积与使用率（最大的隐形坑）

商务楼通常按建筑面积（含公摊）计费，公摊可能高达30%-40%。

• 必做：要求合同里明确写明建筑面积、套内使用面积、公摊比例。最好自己用测距仪大致量一下套内，看是否和承诺的相符。

• 警惕：“得房率超高”的宣传——可能是把走廊、卫生间都算成你的了。

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三、费用清单（除了租金，还有很多）

很多公司签完才发现，每月支出是租金的两倍。请逐项确认：

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四、租期、免租期与递增

• 免租期：一般100㎡以下给7-15天；200-500㎡给1-2个月；上千平米可以谈到3-6个月。必须明确：免租期内是否免物业费？通常不免。

• 租金递增：第二年或第三年通常涨3%-5%。要写明递增基数（按首年租金还是上一年租金），以及是否包含物业费。

• 续租权：如果生意好想续租，谁先提出？有无优先承租权？续租时的市场价如何确定（建议约定一个涨幅上限，如不超过10%）。

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五、核心 硬件与交房状态（现场验楼）

签合同前，一定要去现场仔细检查，并拍照、录像为证：

• 空调：中央空调的开启时间（工作日几点到几点？周末开不开？）。很多科技公司加班多，这项费用可能很高。

• 电力：查看电表容量。如果放服务器、很多电脑，需要确认是否够用，扩容要多少钱。

• 消防：是否有消防喷淋、烟感？二次消防改造由谁出钱？通常业主负责管道，租户负责隔间。

• 卫生间：是独立卫生间还是楼层公用？公用的卫生状况如何？

• 网络：是否允许接入任何运营商（有的楼只有指定且昂贵的宽带）？弱电井到户了吗？

• 层高与承重：吊顶后净高多少（低于2.6m会压抑）？地板承重（存放密集柜或设备需要确认）。

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六、法律条款（专门坑人的）

1. 免责条款：自然灾害等不可抗力可以免责。但注意“业主维修、改造导致无法办公”是否免责？应当要求业主负责提供同等临时办公场所。

2. 解约条款：业主单方解约时，赔偿标准怎么写？不要只赔押金，最好写“赔偿装修残值 + 6个月租金 + 搬迁费”。

3. 送达地址：合同里留的地址必须是实际能收到函件的。否则业主发个解约函到旧地址，你可能会被“默认同意”。

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七、签约前最后三件事

1. 查册：花几十块钱去当地不动产登记中心查该房产的抵押、查封、异议登记情况。有查封的，绝对不要签。

2. 查物业口碑：问问楼里的其他公司，物业办事效率如何，报修多久响应，是否有乱收费。

3. 谈判筹码：别只看租金单价，总月支出（租金+物业+停车+平均空调加时费）才是真正的成本。用“年付”或“长租”来换免租期和装修补贴。

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八、签合同时的检查清单（可截图保存）

• 房产证、产权人身份证（公司则提供营业执照）已核对

• 是转租的，有原业主同意转租的书面证明

• 建筑面积、使用面积、公摊比例写进合同

• 物业费单价及包含服务清单、空调加时费单价

• 免租期天数（明确是否免物业费）

• 租金递增比例和基数

• 退租时是否需要复原（尽量改成“保留现状”）

• 业主提前解约的赔偿标准

• 维修责任划分：自然损耗（墙皮、管道）归业主，人为损坏归租户

• 现场所有交接设施（电表读数、墙面地面缺陷）已拍照留存

最后提醒：任何口头承诺，都必须写进合同补充协议。商务写字楼租赁不是小买卖，花两三天核查，能省下未来几年的麻烦。